boutique rue

Pourquoi investir dans les murs de boutiques est-il plus rentable ?

En 2018, les achats de murs de boutiques ont de nouveau la cote. Longtemps monopolisé par les professionnels, ce secteur attire de plus en plus de particuliers grâce à ses spécificités, notamment en matière de bail et de rentabilité.

Un rendement locatif plus élevé

location de boutique

En matière de rentabilité, les murs de boutiques offrent un bien meilleur rendement que la plupart des appartements et maisons d’habitation. Le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire au début du bail, puis renégocié à l’issue du contrat. Le retour sur investissement pour les biens les mieux situés tourne autour de 8 à 10 % de la somme placée, là où l’immobilier locatif particulier promet un rendement (théorique) de 4 à 5 %. Cette performance dépend néanmoins de plusieurs critères :
• L’emplacement
• La surface commerciale
• Le type d’activité
• L’environnement
Autre point important : le taux de vacance des locaux commerciaux est souvent bien inférieur à celui d’une maison ou d’un appartement à usage d’habitation. Cette différence s’explique par le contrat de location propre aux murs de boutiques. Légalement, la location d’un local commercial s’étale sur 9 ans. Si le locataire décide de rompre le contrat au cours de cette période, il aura la charge de trouver un remplaçant qui accepte de poursuivre la location selon les mêmes conditions fixées dans le bail. Le renouvellement du contrat intervient à la fin du bail.
Ces contraintes font que les locataires restent souvent longtemps dans la même boutique. Puis, c’est un choix de bon sens : un commerçant installé depuis au moins 2 ou 3 ans ne se risquera pas à jeter aux oubliettes ses investissements de départ, un bon emplacement et des clients fidélisés pour repartir à zéro.

Des charges plus ou moins légères

murs boutique

Les murs de boutique intéressent également les investisseurs grâce à leur législation plus souple en matière de répartition des charges. Dans le cadre d’une location de murs libres, le commerçant – le locataire – hérite légalement de toutes les charges liées à son activité, dont les taxes commerciales et les frais engagés dans les travaux, y compris les chantiers d’aménagement les plus importants.
Ces aménagements entrent en effet dans le cadre de l’investissement initial du commerçant et sont censés contribuer au bon fonctionnement de son activité et à la fidélisation de ses clients. Si vous êtes le propriétaire, vous n’avez pas à vous soucier des dépenses liées à ces travaux, tant qu’ils n’entrent pas dans la catégorie des charges lourdes définies par l’Article 606 du Code civil. Par contre, vous êtes assuré d’obtenir votre loyer complet chaque mois qui suit la signature du contrat de bail.

Une législation plus claire et plus stricte

réglementation mur boutique

C’est sans doute l’atout le plus attrayant qui fait que l’achat de mur de boutique intéresse tant les investisseurs. Sur le marché de la location d’habitation, les propriétaires ne bénéficient pas toujours d’un encadrement strict, qui protège leurs droits et leurs intérêts. Des lacunes persistent notamment sur les questions liées aux procédures d’expulsion des locataires mauvais payeurs ou au recouvrement des loyers impayés.
Ces problèmes sont quasiment inexistants sur le marché des locaux commerciaux. La réglementation se veut plus stricte et le recouvrement des loyers impayés est bien mieux encadré. En cas d’impayés, la loi se place souvent du côté du propriétaire. Il est ainsi plus facile d’expulser un mauvais payeur, sans vous soucier de son relogement ou du transfert de son fonds de commerce.

Investir dans les murs de boutique : les précautions

Acheter un mur de boutique pour le louer constitue donc une bonne affaire à bien des égards. Quelques points de vigilance méritent toutefois d’être surveillés, vu l’importance d’un tel investissement. Si vous envisagez de vous lancer sur ce filon, assurez-vous d’acheter un local commercial bien situé. Focalisez-vous sur la zone de chalandise, mais aussi sur la concentration en boutiques des environs, la densité de la population ou de passants et l’accès au quartier. On ne le répétera jamais assez : le choix de l’emplacement est la base dans une location de murs de boutique.

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